中間建築設計工房ブログ/建築家 大阪

にほんブログ村 住まいブログ 住宅設計・住宅建築家へ  大阪で住宅を中心に活動している建築家・設計事務所です。 日々の生活や仕事の事柄を書いています。

カテゴリ:住宅(コスト・ファイナンシャル)

工務店訪問

先日、現在住宅を設計中の施主さんと
工務店訪問を行いました。

いつもなら、事前に訪問する旨を工務店に
お伝えしてから行くのですが
今回は、施主さんとも相談し
平日の昼間にアポ無しで行くことにしました。

たとえば、もし私の事務所に、施主さんが初めて
来られると連絡があれば

事務所をきれいに片づけ、掃除をし
身なりもきれいにし、途中の仕事は全て段取りをつけ
打合せのしやすい雰囲気を作ってからお迎えすると思います。

でも、施主さんは、色々な資料が積み上げられている
事務所の中で、Tシャツを着て、色々なスケッチを描いている
私達を本当は観たいのだと思いますね。

工務店にアポを入れた場合
平日の昼間であるにも関わらず
社長以下監督さんや営業さん等々が集まり
応接室で話を聞くことになるのですが

これだと、その工務店の本当の姿が解らないだけでなく
工務店の方々も、無理して集まってもらうことになり
ご迷惑をかけてしまうのですよね。

今回、初めての試みでしたが
皆さん、大変良くして頂きました。

ありがとうございました。

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住宅エコポイント

住宅エコポイントが先日発表され
正式に動き出しました。

初回は、約5年ほど前で
目的は景気対策でしたが
結果、それを機に住宅の高断熱高気密への
関心が一気に高まりましたので
エコという観点で一定の成果はあったと思います。

今回も、消費税増税からくる住宅着工数の減少を
食い止めるのが主目的ですが
同時に、新たな省エネ設備の導入への関心が高まれば
良いと思いますね。

私の事務所でも、現在進めています「六甲の家」
で初めて申請することになりそうです。

初回の時は新築時もらえたエコポイントで
液晶テレビを買われる施主さんが多かったと思いますが
テレビはあれから随分安くなりましたので
今回は何を買われるのでしょうかね。

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最近の景気動向

今年7〜9月のGDP速報値が発表されましたね。
結構悪いということで、結局、消費税増税は見送り
解散総選挙になりそうです。

その中で、住宅投資が-6.7%。
この数字には私を含め「あれっ」と感じた方が
多いのではないでしょうか。

-6.7%ということは年換算では-20%を超えますので
大幅な落ち込みです。

7〜9月といえば、消費税駆け込みから続いて
ずっと忙しくしていました。

これは私だけでなく、業界全て共通だったと
思います。

そして、やっと今月くらいから、一段落してきたと
感じていまして、来年は今年の反動で
少し暇になるかなと感じています。
これは私だけでなく、友達も皆同じように言っています。

GDPの計測の仕方は、私は専門では無いので解りませんが
実感より随分先取りしているのでしょうかね。

消費税や景気動向により
総工事費が一割ほど変わってくることは普通にありますので
これから住宅を建てようと考えている施主さんにとっても
先の読みが難しい局面になってきました。

ところで、我々の業界の景気予測では、面白い法則があります。

メーカーや建設会社の営業さんが
飛び込みで事務所に来られる割合が増えれば
業界の景気は減速状況。
逆に来られなくなれば上昇中です。

これは見事にはっきりしていまして
昨年の今頃は、電話をかけても来てくれなかったです。

そして、最近は結構電話がかかってきますが・・・。

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消費税UPの考察

来月4月より消費税が上がりますね。
さて、これからどのような影響が
出てくるのでしょうか。

ある方が家を建よう、賃貸マンションを建てよう
事務所や工場を建てようとする時には
色々打ち合わせを重ねて、設計図面を作成し、
その図面で工事業者に見積もりをとり
そして工事契約をし工事を進め、完成します。

この過程の中で、工事契約が昨年の9月までに
または完成が今年の3月までに出来たものについては
共に消費税は8%ではなく5%となります。

そこで、色々かけ込み需要が出てきました。
その影響について、私が体験したものとしては・・・

昨年9月、各建設会社は、かけ込みでたくさんの工事を
請け負いましたので、昨年10月から年末までの間
建設会社に見積もりをお願いしても
見積もりをしてもらえない(見積もり辞退)ことが多くなりました。

また、昨年秋頃は主に足場等、年末は屋根や外壁の業者
年が明けてからは内装業者等が不足し、私が監理している現場でも
工事が遅れたり、色々困ったことがおきました。

私の事務所の隣のビルは昨年12月から大規模改修工事に入り
2月に終了とのチラシが入っていたのですが
今でも足場はそのままで、工事をしている様子もありません。

明らかに、消費税3%UPがかけ込み需要につながり
それまでの不景気で職人離れや、リストラ等が進んでいた業界が
パニックに陥ったことが見て取れます。

次は、消費税UPと工事等の単価についてです。

昨年、「アベノミクス効果」で色々な値段が上がり始めました。
建築業界は、色々な出来事で上げ下げはあったものの、
基本、バブル期に最大となり、その後昨年まで
ずっと横ばいと下げを続けていました。

これは工事単価だけでなく、施工される総面積や
建築労働者の人数ともリンクしていまして

施工される面積が少なくなる→工事単価が下がる→
建設労働者が減る→施工される面積が少なくなる→

と負のスパイラル状態となり
それが、バブル期に建てられた建物の必要な改修工事が
多くなって来たりとか色々な条件がそろい
これ以上下がらない状態になったのが一昨年頃で
その後「アベノミクス」と言い出して上がってきていますが
安倍さんが負のスパイラルを止めたのではなくて
単に需要と供給のバランスで上がり始めたと思っています。

しかし、そのバランスを崩すように、消費税UPで
かけ込み需要が起こってしまいました。
今後はどのように進んでいくでしょうか。

昨年上がりだした工事単価は、消費税かけ込み後も
今のところ下がることなく上がり続けていますが、
高騰するのではなく、あくまでも緩やかな上昇だと思います。
建設需要に関しても、以前のような、かけ込み後の
急激な落ち込みも今のところおきてなく
改修工事等は今から来年の仕事の引き合いも多く
忙しい状態が続いているようです。

この状態が続けば、消費税UP前に契約をされた方、
UP後に契約をされた方共に不利益にはなっていませんし
業界としても、需要は緩やかに上昇、職人さん達の賃金も
同じく緩やかに上昇ということで、うまく進んでいると思われます。

しかし、大体、予測は外れることも多く
急に何かが起こるかもしれません。
しばらくは動向を注視する必要があると思いますね。

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やはり消費税は上がるようです

昨日、消費税の増税法案が
衆議院を通過しました。

政治はほんとに解らない事
ばかりおきていますが
このまま再来年4月に8%、
その翌年の10月に10%となった場合、
住宅業界はどうなるのでしょうか。

一つだけ確実に言えるのは
今の住宅販売のシステムでは
消費税が上がりましたから
価格もその分上がりますとは
ならないことです。

今の建売や分譲マンションの価格設定は
普通のサラリーマンの方が
住宅ローンを組んで支払える額で
決まっています。

そこから販売会社の経費が引かれ
土地の取得費が引かれ
残った金額が建物の工事費となります。

消費税がアップしたことで
住宅ローンが組める金額が下がるだけでなく
工事費の中の消費税分もアップしますので
実質かけられる工事費はかなり圧縮されます。

結果どのようなことが起こるかは
明白ですよね。

今まで住宅建築業界で起きた大きな事件は二つだと思います。
一つは、建売住宅を中心とした欠陥住宅問題
もう一つは分譲マンションでの耐震偽造問題です。

この二つも突き詰めると原因は同じかと思います。
今回の消費税アップは、過去に無いほどの
インパクトを与えると思いますので
じっくり経過を見ていく必要がありますね。

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消費税は本当に上がるのでしょうか

今日から国会が始まりました。

そして、その国会でもっとも大きな議題は
やはり消費税でしょうね。

住宅を建てようとされている方にとって、
今の5%でも相当の金額ですが、
これが8%、10%、それ以上と上がって行くかもしれません。

例えば、今までは2000万円の家を建てた場合、
消費税は100万円払っていましたが、
これからは160万円、200万円となっていきます。

住宅を建てる方の一般的な構成は、
30歳代の夫婦に小さな子供という家族が多いと思います。

そして、ほとんどの方は資金をローンでまかない、
ご夫婦共働きで返していかれる方も多いと思います。
子供の教育費もかかりますしね。

景気も悪いし、給料も上がらないけど
かわいい子供達の為と
頑張っている若いお父さんが、
頑張って2000万円の家を建てた。

しかし、税金が今までより100万円追加で必要で、
それも増えた分は年金や医療等の社会保障に使われる。

これでは、世代間の不平等が増すばかりです。

イギリス等欧米諸国では、消費税率は高いですが、
住宅建設は無税の所が多いです。

ですので、制度はそのままで、
消費税率だけ上げるのは反対ですね。

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