カテゴリ:住宅(コスト・ファイナンシャル)
先日、現在住宅を設計中の施主さんと
工務店訪問を行いました。
いつもなら、事前に訪問する旨を工務店に
お伝えしてから行くのですが
今回は、施主さんとも相談し
平日の昼間にアポ無しで行くことにしました。
たとえば、もし私の事務所に、施主さんが初めて
来られると連絡があれば
事務所をきれいに片づけ、掃除をし
身なりもきれいにし、途中の仕事は全て段取りをつけ
打合せのしやすい雰囲気を作ってからお迎えすると思います。
でも、施主さんは、色々な資料が積み上げられている
事務所の中で、Tシャツを着て、色々なスケッチを描いている
私達を本当は観たいのだと思いますね。
工務店にアポを入れた場合
平日の昼間であるにも関わらず
社長以下監督さんや営業さん等々が集まり
応接室で話を聞くことになるのですが
これだと、その工務店の本当の姿が解らないだけでなく
工務店の方々も、無理して集まってもらうことになり
ご迷惑をかけてしまうのですよね。
今回、初めての試みでしたが
皆さん、大変良くして頂きました。
ありがとうございました。
住宅エコポイントが先日発表され
正式に動き出しました。
初回は、約5年ほど前で
目的は景気対策でしたが
結果、それを機に住宅の高断熱高気密への
関心が一気に高まりましたので
エコという観点で一定の成果はあったと思います。
今回も、消費税増税からくる住宅着工数の減少を
食い止めるのが主目的ですが
同時に、新たな省エネ設備の導入への関心が高まれば
良いと思いますね。
私の事務所でも、現在進めています「六甲の家」
で初めて申請することになりそうです。
初回の時は新築時もらえたエコポイントで
液晶テレビを買われる施主さんが多かったと思いますが
テレビはあれから随分安くなりましたので
今回は何を買われるのでしょうかね。
来月4月より消費税が上がりますね。
さて、これからどのような影響が
出てくるのでしょうか。
ある方が家を建よう、賃貸マンションを建てよう
事務所や工場を建てようとする時には
色々打ち合わせを重ねて、設計図面を作成し、
その図面で工事業者に見積もりをとり
そして工事契約をし工事を進め、完成します。
この過程の中で、工事契約が昨年の9月までに
または完成が今年の3月までに出来たものについては
共に消費税は8%ではなく5%となります。
そこで、色々かけ込み需要が出てきました。
その影響について、私が体験したものとしては・・・
昨年9月、各建設会社は、かけ込みでたくさんの工事を
請け負いましたので、昨年10月から年末までの間
建設会社に見積もりをお願いしても
見積もりをしてもらえない(見積もり辞退)ことが多くなりました。
また、昨年秋頃は主に足場等、年末は屋根や外壁の業者
年が明けてからは内装業者等が不足し、私が監理している現場でも
工事が遅れたり、色々困ったことがおきました。
私の事務所の隣のビルは昨年12月から大規模改修工事に入り
2月に終了とのチラシが入っていたのですが
今でも足場はそのままで、工事をしている様子もありません。
明らかに、消費税3%UPがかけ込み需要につながり
それまでの不景気で職人離れや、リストラ等が進んでいた業界が
パニックに陥ったことが見て取れます。
次は、消費税UPと工事等の単価についてです。
昨年、「アベノミクス効果」で色々な値段が上がり始めました。
建築業界は、色々な出来事で上げ下げはあったものの、
基本、バブル期に最大となり、その後昨年まで
ずっと横ばいと下げを続けていました。
これは工事単価だけでなく、施工される総面積や
建築労働者の人数ともリンクしていまして
施工される面積が少なくなる→工事単価が下がる→
建設労働者が減る→施工される面積が少なくなる→
と負のスパイラル状態となり
それが、バブル期に建てられた建物の必要な改修工事が
多くなって来たりとか色々な条件がそろい
これ以上下がらない状態になったのが一昨年頃で
その後「アベノミクス」と言い出して上がってきていますが
安倍さんが負のスパイラルを止めたのではなくて
単に需要と供給のバランスで上がり始めたと思っています。
しかし、そのバランスを崩すように、消費税UPで
かけ込み需要が起こってしまいました。
今後はどのように進んでいくでしょうか。
昨年上がりだした工事単価は、消費税かけ込み後も
今のところ下がることなく上がり続けていますが、
高騰するのではなく、あくまでも緩やかな上昇だと思います。
建設需要に関しても、以前のような、かけ込み後の
急激な落ち込みも今のところおきてなく
改修工事等は今から来年の仕事の引き合いも多く
忙しい状態が続いているようです。
この状態が続けば、消費税UP前に契約をされた方、
UP後に契約をされた方共に不利益にはなっていませんし
業界としても、需要は緩やかに上昇、職人さん達の賃金も
同じく緩やかに上昇ということで、うまく進んでいると思われます。
しかし、大体、予測は外れることも多く
急に何かが起こるかもしれません。
しばらくは動向を注視する必要があると思いますね。
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衆議院を通過しました。
政治はほんとに解らない事
ばかりおきていますが
このまま再来年4月に8%、
その翌年の10月に10%となった場合、
住宅業界はどうなるのでしょうか。
一つだけ確実に言えるのは
今の住宅販売のシステムでは
消費税が上がりましたから
価格もその分上がりますとは
ならないことです。
今の建売や分譲マンションの価格設定は
普通のサラリーマンの方が
住宅ローンを組んで支払える額で
決まっています。
そこから販売会社の経費が引かれ
土地の取得費が引かれ
残った金額が建物の工事費となります。
消費税がアップしたことで
住宅ローンが組める金額が下がるだけでなく
工事費の中の消費税分もアップしますので
実質かけられる工事費はかなり圧縮されます。
結果どのようなことが起こるかは
明白ですよね。
今まで住宅建築業界で起きた大きな事件は二つだと思います。
一つは、建売住宅を中心とした欠陥住宅問題
もう一つは分譲マンションでの耐震偽造問題です。
この二つも突き詰めると原因は同じかと思います。
今回の消費税アップは、過去に無いほどの
インパクトを与えると思いますので
じっくり経過を見ていく必要がありますね。
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今日から国会が始まりました。
そして、その国会でもっとも大きな議題は
やはり消費税でしょうね。
住宅を建てようとされている方にとって、
今の5%でも相当の金額ですが、
これが8%、10%、それ以上と上がって行くかもしれません。
例えば、今までは2000万円の家を建てた場合、
消費税は100万円払っていましたが、
これからは160万円、200万円となっていきます。
住宅を建てる方の一般的な構成は、
30歳代の夫婦に小さな子供という家族が多いと思います。
そして、ほとんどの方は資金をローンでまかない、
ご夫婦共働きで返していかれる方も多いと思います。
子供の教育費もかかりますしね。
景気も悪いし、給料も上がらないけど
かわいい子供達の為と
頑張っている若いお父さんが、
頑張って2000万円の家を建てた。
しかし、税金が今までより100万円追加で必要で、
それも増えた分は年金や医療等の社会保障に使われる。
これでは、世代間の不平等が増すばかりです。
イギリス等欧米諸国では、消費税率は高いですが、
住宅建設は無税の所が多いです。
ですので、制度はそのままで、
消費税率だけ上げるのは反対ですね。
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あるマンションでコンクリートの材料に放射性物質が
含まれていた材料を使っていた点。
被災地で建設工事費が高騰し、約1.5倍になっている点。
この二点については、私達の業界では、昨年の早い段階から
議論されていたことです。
材料に放射性物質が含まれている可能性の件については、
とても難しい問題だと思います。
と同時に、設計者や施工者個人では、どうすることも出来ない
問題ですので、やはり「国」がもっと早く動かなければならなかった
と思います。もっと早く色々規制等を制定する必要があったのに、
後手後手にまわってしまった。
建材はコンクリート材料だけではありません。木材を含めあらゆる原料が
使われていますので、今後、この問題は、大きく報道されることになると思われます。
そして、被災地での建設費高騰について。
この問題は、予想されていましたが、それに、上記の問題が
重なり、より深刻になっていくと思います。
これから、建材に対して、規制、検査が行なわれ、
出荷制限がされることになり、当然、混乱が生じます。
震災直後は、東北沿岸部に工場があった材料(合板や断熱材等)
の流通が滞り、日本中の建設現場が混乱することになったのですが、
今後は、放射能の問題で、流通が滞ることになると思います。
今、国は、原発の問題は終わったことにして、
消費税増税等の話になっていますが、
それより先にやらなければならない事が沢山あると思います。
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