中間建築設計工房ブログ/建築家 大阪

にほんブログ村 住まいブログ 住宅設計・住宅建築家へ  大阪で住宅を中心に活動している建築家・設計事務所です。 日々の生活や仕事の事柄を書いています。

カテゴリ:コスト・ファイナンシャル

良い住宅を手に入れる為

以前、私が建築士だとご存じの知り合いの方から
相談を受けたことがあります。

(※個人情報がありますので、若干内容を変えています)

「ある建物の屋上にいく階段があって、そこに扉があるのだけれど
鍵がかかるようにして欲しい」

という内容でした。
「もし見知らぬ人が入ってきて、そこで何か事故が起これば
管理者責任が出てくるかもしれませんね」

とお伝えしたところ、「見積もりをして欲しい」
と依頼を受けました。

そこで、知り合いの工務店に連絡し、内容を伝えた所
社長さんと、建具屋さんが現地を見に来て、私も含め色々検討し

鍵を設置しても、簡単に開け閉めが出来るようにする為
扉の一部を改造し、そこに既成の鍵を取り付けられるように考え
見積もりを作成してもらいました。

見積金額は、鍵代金2万円。
扉の加工実費2万円
工事費2万円
雑費1万円
工務店の経費3万円

の10万円の見積もりを提示したところ
「こんな鍵が10万もするの!」とビックリされました。

確かに鍵代金は2万円ですが
その鍵を設置する為に何人もの方が作業をしています。
その人達は車で来ていますので、その都度駐車場代もかかりますよね。

そして、設置した後で、既存の扉に不都合があり
すぐに壊れてしまった場合などは、無償で作り直す必要も出てきます。

その旨、きちんと説明した所、了承され工事を行い
今でも鍵は設置されています。

但し、小さな工事の場合、この仕組みは中々理解されませんよね。
実際、見えているのは、2万円の鍵だけですので。

しかし、この仕組みはこの鍵だけでなく
新築住宅でも同じです。

10万円払っていますが、材料代は2万円です。
同じ比率だと仮定すれば2000万円の住宅は400万円となりますので
残りの1600万円は人件費や色々な経費となります。

住宅を建てるときには
どうしてもその400万円の方に目が行ってしまいますが
実際は、その部分はどこに依頼してもあまり変わりがありません。

逆に1600万円の方は、誰に依頼するかで随分変わってきますので
そこがとても重要です。

ここに、良い住宅を手に入れる為のコツが詰まっています。
2000万円支払っても、実際作業をされる方にいくら渡っているのかで
仕事の出来が変わってきますよね。

また、実際、現場の作業される方は、会社との取り決めで
報酬が決められて現場に来ているのですが

その時に、気持ちよく仕事を出来るかどうかで
出来栄えが違ってくるのは人間の性ですよね。

ですので、施主さんには、現場を観に行く時には
明るく世間話をして、出来ればたまには缶コーヒーでも持って行って
とお願いしています。
気になる所があっても、決してその場では言わず
私に伝えてくださいとも言っています。

やはり、住宅建設は人間対人間ですよね。
車や家電を買うのとは違うと思います。
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消費税増税

消費税が来年10月より10%になることが
正式に決定しました。

これまで2度延期されてきましたが
今度は決定のようですね。

これまでの消費税増税。

建設関係、特に住宅関係は
いつも影響を受けてきました。
特に前回の5%から8%に上がった時は
社会的な問題となりましたね。

建物を建てる、特に住宅を初めて建てる方は
一生で一番高い買い物になりますので
とても重大な事と考えてしまいます。

増税されれば、余分なお金を払わなければならない
と考えてしまって、焦って契約したりすることが
無いように注意が必要ですね。

そこで、どの点に注意が必要が
書いて行きたいと思います。

・増税は2%ということ

今回の増税額は2%です。決して大きい額ではありません。
3000万円の住宅であれば、60万円です。

この60万円。確かに高いと思いますが
住宅建設というのは、景気と直結する重要なポイントですので
政府は、それと同等分の対策を打ってきます。
たとえばローン減税や給付金等々ですね。

住宅を建てるのには色々な人々が関わっています。
不動産屋や工務店だけでなく、大工さんや左官屋さん等の職人さん
材料関係のメーカーや設備機器のメーカー
交通整理のおじさんや掃除のおばさん達等々。
ですので、建設需要が落ち込まないように、必ず対策がなされます。

・営業さんは本当の事は言わない(かもしれない)。

住宅メーカーや工務店の営業さんは
何か社会が変化する時はそれをセールスポイントとして利用します。
しかしそれが正しいかどうかは解りません。

今回、増税が正式に決定しました。
これから来年初までのセールストークは
「駆け込み需要前に契約しましょう」でしょうし
来年春から秋までは
「消費税UPまでに契約しましょう」となり
直前になれば
「10月1日までに契約だけでも済ませれば
その後に着工しても8%ですよ」となります。

実際の工事費の上下は、景気の動向に影響され
その振れ幅は2%どころではありません。
実際、最も忙しい時ともっとも暇な時期とでは
その何倍も変わってきます。

ですので、いつ、工事契約をするのが良いかは
やはり、建設業者と中立の立場で接することが出来る
我々「建築家や建築士」に聞いてもらうのが一番だと
思いますね。
こう書いてしまうと、我々の「セールストーク」に
なってしまいますが・・・。

私はいつも相談を受けた方には
同じ工事費でも、その時期によって仕事の
出来栄えは随分違うとお伝えしています。

たとえば、屋根の板金工事代金が10万円だったとします。
しかし、忙しい時期で、職人さんはずっと休みがなく
やっと午後から空いたので来てくれて急いで工事を行ってくれた。

というのと

暇な時期だったので、事前に現場の確認にも来てくれて
当日は朝から来て、夕方小雨が降って来たのでその日はやめて
次の日に工事を行った。

この場合、共に同じ料金ですが、10年後の状態は随分違う事が
予想されますよね。

これが全ての業種でなされますので、工事の時期の決定は
とても重要だと思います。

ですので、消費税増税が行われる時はいつもよりも
慎重にじっくり住宅建設の予定を進められるのが良いかと思います。

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現説

昔、我々設計事務所が実施設計を終了し
工務店に見積もり入札を依頼する時は

トレーシングペーパーに手書きで書いた図面を
「青焼機」という機械で一枚ずつ青焼きし

それを各工務店に2冊程度用意し

「現説」という現場説明会を開催し
工務店の営業さん達に集まってもらい
そこでその図面をお渡しして
決められた期限の日に、入札結果を
事務所に持ってきてもらい、入札が終了する。

という流れで行っていました。
ですので、「現説」の前日は若手所員が
徹夜で何百枚という図面を焼く
というのが設計事務所の慣例でしたね。

しかしながら現在では
図面はCADで作成され
そして、紙になることなくデータ化され

各工務店には、そのデータがメールで送られ
入札期日には、メールで見積書が届く。

「現説」という同じ作業ですが、随分違いますよね。
でも、これは大昔の話ではなく、ほんの20年ほど
前の話です。

ということで、現在、我が事務所では
2物件、その見積もりが進行しています。

各工務店の方々、よろしくお願いします。

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長期優良住宅普及促進事業

今世の中は不景気の真っ只中ですね。
特に建築業界は深刻な事態となっています。

そこで当然国も色々対策を打ち立てています。

その中でも今審議中の21年度補正予算で予定されている
長期優良住宅普及促進事業は
まだ細かい内容ははっきりしていませんが、
建築主にとってはとても魅力的なものであります。

簡単に言うと、木造で一定の基準(特に耐震性)を満たし、
情報を整備し、また一般に過程を公開するという条件で、
施工者には年間50棟以下の中小業者を使用すれば

工事費の一割かつ100万円まで援助しましょうというものです。

しかしながら、景気刺激対策の一環ということで、21年度内に竣工
する必要があります(また法律が成立していないのに・・・)。

この政策のパンフレットを見る前は、
単なる選挙前のばらまき政策の一つかな、と思っていたのですが、
実はよく考えられたものですね。

前述したように、色々な条件が
全て長期に渡り安心して住める為の内容で、
情報も公開する義務がありますので

結局、きちんと設計を行い、きちんと施工し、
基本的なグレードを高度に保った住宅を
地場の工務店としっかり建てるのであれば、
100万円補助しましょうというものです。

条件から、ハウスメーカーやいわゆる建売住宅は外れますし、
建築主もある程度お金をかけてでも良い住宅を建てたいという方が
対象になるでしょうね。

そうすると、建築家か、もしくはじっくりと良い住宅を建ててきた工務店が
この事業を利用することになるのかなと思いますが

そうすると21年度内に竣工というのが一番の足かせになるでしょうね。

国土交通省のパンフレット
http://www.mlit.go.jp/common/000039473.pdf

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住宅の新しい保険制度

住宅を建てた後、もし何らかの瑕疵があった場合、(例えば雨漏りとか、壁に大きなひびが入るとか)今は法律によって、住宅の重要部分については、その住宅を建てた工務店等が、完成後10年間、その瑕疵部分を無償で修理しなければならないとなっています。

しかし、もし建てた工務店がすぐに倒産してしまったり、存続していても、とても経済状態が悪く、とても保障されないような場合は、残念ながら、建て主が自前で修理せざるを得ませんでした。

そして、そのような事が耐震偽装事件後に社会問題になったこともあり、新たに法律が制定されました。

これは、住宅瑕疵担保履行法と言い、今年の10月以降に引き渡される住宅は、この保険に加入する事が義務づけられます。

その内容を簡単に言うと、住宅の施工会社が決定した時点で、その施工会社が負担して保険に入り、その後重要な時期に保険の検査官が現場確認をし、竣工時にまた検査を行い、保険証を発行します。

そして、その後、もしその住宅に大きな瑕疵が発見されても、その修理費用は保険でまかなわれることになりますので、もし施工業者が倒産しても大丈夫です。

この保険は、当然瑕疵が発見された時の為でありますが、それと同時にきちんと保険機関が検査をすることにより、瑕疵が発生しない建物を造るということにもなります。

これだけ見ると、建て主にとって良い法律が出来たと思われるでしょうが、実は、きちんとした設計監理者と施工者で建てた建物の場合、それ以上の検査が行なわれているので、結局保険料を追加で払うだけになります。

それどころか、この保険は今までもあり、私達も利用していたのですが、これから義務化されることにより、一部の瑕疵をよく起こす工務店の分を、優秀な工務店等が負担することになりますので、保険料はかなり高くなると思われます。

そして、注意しておかないといけないのが、引渡し時期です。
この保険は義務になりますので、今年10月以降は、この保険が無いと引き渡せないことになるのですが、この保険の申し込みは引渡し時ではなく、着工前です。
そして、基礎等の中間時検査もありますので、忘れていたから途中で申し込むということは出来ませんので注意が必要です。

最後に、このような保険制度は、当然消費者保護の目的で国が導入したのですから、私達は粛々とこれを受け入れる必要があるのですが、たとえば、これは昨年のある住宅の基礎配筋完了時を見ると、まず初めに工務店の監督さんが、部分部分確認しながら写真を撮って検査しました。
そして次に日に私(設計監理者)が一つ一つ、図面と照らし合わせながら、メジャー片手に確認作業。
そして数日後、コンクリート打ち込み予定の前日に、確認検査機関の検査官が現場を確認(説明を聞きながら目視にて)、そしてその後に保険機関の検査官が来て同じことの確認。そして今回、この最後の工程が義務付けられたということです。

そうすると、きちんとした設計施工者と契約していた発注者にとっては、結局、施工者が万一倒産した時の瑕疵保障代金がメインとなるのですが、それに見合う金額増かどうかの判断はこれから発注者が下していくことになりますね。

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住宅ローンと生命保険料

普通の人にとって一生の中で一番高い買い物は
多分住宅であることが多いですよね。

マンションを購入する人、土地付き分譲住宅を購入する人、
親の土地に住宅を新たに建替える方もいるでしょうが、
大抵2000万円から5000万円程度でしょうか。

支払いは頭金を貯め、残りは数十年のローンを組む方がほとんどです。
その月々の支払いは数万から十数万程度で、
月収入の1/3以下に抑えないと生活は苦しくなります。

そして、たしかに家はとても高価な買い物です。
しかし案外忘れられているのが生命保険料ですね。

実は、保険は人によっては住宅と同等の高い買い物なのです。
家と違って、保険はあまり勉強しないで
何となく入っている方が多いですね。

親が入ってくれていて、就職してから引き継いだとか、
会社に入ったら、何となく営業さんがやってきて入ってしまったとか・・。

しかし、実は投資信託や、色々な個人年金と同じように、
高度な金融商品であり、家族全てが入っている保険金額を合計すると、
住宅ローンと同じくらい払っている方もたまにおられます。

しかし、この生命保険も会社によっていろいろあり、
その会社や種類によって運用の仕方も違います。
そして、保険の目的は、万が一の時の生活保障であるのに、
それ以上の保険に入り、月々の生活が厳しくなっているような方もおられます。

そこで、ここ数年、保険の見直しが話題となりましたよね。
必要以上の保険に入っている人を見つけ、
その見直しを提案し、乗り換えさせる。

これによって外資系の保険会社が随分シェアを伸ばしました。

しかし、本当は住宅を建てる時に保険の見直しをするのが
一番良い時期なのです。

というのも、住宅と保険は、一生で一位と二位の買い物です。
ですので、住宅ローンを組むときに、保険の支払いと合計して、
月収入とのバランスを見るのです。
特に、住宅ローンで団体信用生命保険に入っている場合は
万が一の時は、それで住宅への支払いが無くなる訳ですので、
そのローン期間は、生命保険は減額が可能となります。

住宅ローンと生命保険。これらは必ず同時に検討する事が必要ですね。

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家を建てる前に、今建てている方にも…
住宅設計を通じて得た住まいづくりのアレコレ