中間建築設計工房ブログ/建築家 大阪

にほんブログ村 住まいブログ 住宅設計・住宅建築家へ  大阪で住宅を中心に活動している建築家・設計事務所です。 日々の生活や仕事の事柄を書いています。

カテゴリ:コスト・ファイナンシャル

現説

昔、我々設計事務所が実施設計を終了し
工務店に見積もり入札を依頼する時は

トレーシングペーパーに手書きで書いた図面を
「青焼機」という機械で一枚ずつ青焼きし

それを各工務店に2冊程度用意し

「現説」という現場説明会を開催し
工務店の営業さん達に集まってもらい
そこでその図面をお渡しして
決められた期限の日に、入札結果を
事務所に持ってきてもらい、入札が終了する。

という流れで行っていました。
ですので、「現説」の前日は若手所員が
徹夜で何百枚という図面を焼く
というのが設計事務所の慣例でしたね。

しかしながら現在では
図面はCADで作成され
そして、紙になることなくデータ化され

各工務店には、そのデータがメールで送られ
入札期日には、メールで見積書が届く。

「現説」という同じ作業ですが、随分違いますよね。
でも、これは大昔の話ではなく、ほんの20年ほど
前の話です。

ということで、現在、我が事務所では
2物件、その見積もりが進行しています。

各工務店の方々、よろしくお願いします。

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長期優良住宅普及促進事業

今世の中は不景気の真っ只中ですね。
特に建築業界は深刻な事態となっています。

そこで当然国も色々対策を打ち立てています。

その中でも今審議中の21年度補正予算で予定されている
長期優良住宅普及促進事業は
まだ細かい内容ははっきりしていませんが、
建築主にとってはとても魅力的なものであります。

簡単に言うと、木造で一定の基準(特に耐震性)を満たし、
情報を整備し、また一般に過程を公開するという条件で、
施工者には年間50棟以下の中小業者を使用すれば

工事費の一割かつ100万円まで援助しましょうというものです。

しかしながら、景気刺激対策の一環ということで、21年度内に竣工
する必要があります(また法律が成立していないのに・・・)。

この政策のパンフレットを見る前は、
単なる選挙前のばらまき政策の一つかな、と思っていたのですが、
実はよく考えられたものですね。

前述したように、色々な条件が
全て長期に渡り安心して住める為の内容で、
情報も公開する義務がありますので

結局、きちんと設計を行い、きちんと施工し、
基本的なグレードを高度に保った住宅を
地場の工務店としっかり建てるのであれば、
100万円補助しましょうというものです。

条件から、ハウスメーカーやいわゆる建売住宅は外れますし、
建築主もある程度お金をかけてでも良い住宅を建てたいという方が
対象になるでしょうね。

そうすると、建築家か、もしくはじっくりと良い住宅を建ててきた工務店が
この事業を利用することになるのかなと思いますが

そうすると21年度内に竣工というのが一番の足かせになるでしょうね。

国土交通省のパンフレット
http://www.mlit.go.jp/common/000039473.pdf

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住宅の新しい保険制度

住宅を建てた後、もし何らかの瑕疵があった場合、(例えば雨漏りとか、壁に大きなひびが入るとか)今は法律によって、住宅の重要部分については、その住宅を建てた工務店等が、完成後10年間、その瑕疵部分を無償で修理しなければならないとなっています。

しかし、もし建てた工務店がすぐに倒産してしまったり、存続していても、とても経済状態が悪く、とても保障されないような場合は、残念ながら、建て主が自前で修理せざるを得ませんでした。

そして、そのような事が耐震偽装事件後に社会問題になったこともあり、新たに法律が制定されました。

これは、住宅瑕疵担保履行法と言い、今年の10月以降に引き渡される住宅は、この保険に加入する事が義務づけられます。

その内容を簡単に言うと、住宅の施工会社が決定した時点で、その施工会社が負担して保険に入り、その後重要な時期に保険の検査官が現場確認をし、竣工時にまた検査を行い、保険証を発行します。

そして、その後、もしその住宅に大きな瑕疵が発見されても、その修理費用は保険でまかなわれることになりますので、もし施工業者が倒産しても大丈夫です。

この保険は、当然瑕疵が発見された時の為でありますが、それと同時にきちんと保険機関が検査をすることにより、瑕疵が発生しない建物を造るということにもなります。

これだけ見ると、建て主にとって良い法律が出来たと思われるでしょうが、実は、きちんとした設計監理者と施工者で建てた建物の場合、それ以上の検査が行なわれているので、結局保険料を追加で払うだけになります。

それどころか、この保険は今までもあり、私達も利用していたのですが、これから義務化されることにより、一部の瑕疵をよく起こす工務店の分を、優秀な工務店等が負担することになりますので、保険料はかなり高くなると思われます。

そして、注意しておかないといけないのが、引渡し時期です。
この保険は義務になりますので、今年10月以降は、この保険が無いと引き渡せないことになるのですが、この保険の申し込みは引渡し時ではなく、着工前です。
そして、基礎等の中間時検査もありますので、忘れていたから途中で申し込むということは出来ませんので注意が必要です。

最後に、このような保険制度は、当然消費者保護の目的で国が導入したのですから、私達は粛々とこれを受け入れる必要があるのですが、たとえば、これは昨年のある住宅の基礎配筋完了時を見ると、まず初めに工務店の監督さんが、部分部分確認しながら写真を撮って検査しました。
そして次に日に私(設計監理者)が一つ一つ、図面と照らし合わせながら、メジャー片手に確認作業。
そして数日後、コンクリート打ち込み予定の前日に、確認検査機関の検査官が現場を確認(説明を聞きながら目視にて)、そしてその後に保険機関の検査官が来て同じことの確認。そして今回、この最後の工程が義務付けられたということです。

そうすると、きちんとした設計施工者と契約していた発注者にとっては、結局、施工者が万一倒産した時の瑕疵保障代金がメインとなるのですが、それに見合う金額増かどうかの判断はこれから発注者が下していくことになりますね。

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住宅ローンと生命保険料

普通の人にとって一生の中で一番高い買い物は
多分住宅であることが多いですよね。

マンションを購入する人、土地付き分譲住宅を購入する人、
親の土地に住宅を新たに建替える方もいるでしょうが、
大抵2000万円から5000万円程度でしょうか。

支払いは頭金を貯め、残りは数十年のローンを組む方がほとんどです。
その月々の支払いは数万から十数万程度で、
月収入の1/3以下に抑えないと生活は苦しくなります。

そして、たしかに家はとても高価な買い物です。
しかし案外忘れられているのが生命保険料ですね。

実は、保険は人によっては住宅と同等の高い買い物なのです。
家と違って、保険はあまり勉強しないで
何となく入っている方が多いですね。

親が入ってくれていて、就職してから引き継いだとか、
会社に入ったら、何となく営業さんがやってきて入ってしまったとか・・。

しかし、実は投資信託や、色々な個人年金と同じように、
高度な金融商品であり、家族全てが入っている保険金額を合計すると、
住宅ローンと同じくらい払っている方もたまにおられます。

しかし、この生命保険も会社によっていろいろあり、
その会社や種類によって運用の仕方も違います。
そして、保険の目的は、万が一の時の生活保障であるのに、
それ以上の保険に入り、月々の生活が厳しくなっているような方もおられます。

そこで、ここ数年、保険の見直しが話題となりましたよね。
必要以上の保険に入っている人を見つけ、
その見直しを提案し、乗り換えさせる。

これによって外資系の保険会社が随分シェアを伸ばしました。

しかし、本当は住宅を建てる時に保険の見直しをするのが
一番良い時期なのです。

というのも、住宅と保険は、一生で一位と二位の買い物です。
ですので、住宅ローンを組むときに、保険の支払いと合計して、
月収入とのバランスを見るのです。
特に、住宅ローンで団体信用生命保険に入っている場合は
万が一の時は、それで住宅への支払いが無くなる訳ですので、
そのローン期間は、生命保険は減額が可能となります。

住宅ローンと生命保険。これらは必ず同時に検討する事が必要ですね。

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建築士との契約

たとえば八百屋さんで野菜を買う時、消費者は野菜を手に取り、
「これいくら」、「250円」、「一個ちょうだい」
という流れでその野菜は消費者の物になります。

さて、施主さんが住宅を建てる時はどうでしょうか。
当然高価な買い物ですし、出来上がるのに時間がかかります。
ですので、必要な時に必要な人と契約を交わし、
条件を確認しお金を支払います。

その色々な契約の中に建築士との契約もあるのですが、
この契約の内容が、今月末に法改正されます。

というより、今までは何も決まっていなかった(八百屋さんと同じ)のですが、
今回、きちんと決められて、
守らなかった場合、罰則を課されることになりました。

法的に整理しますと、
住宅でもある一定以上の規模の場合、
必ず建築士が設計・監理しなければなりません。

そして、その設計・監理する建築士が施主さんと契約を交わす際には、

?建築士の免許書(現物)を提示し、
?法で決められた内容を説明し、
?また、法で決められた内容を書面にて渡す

ことが義務付けられました。その内容はどのような図面を作成するとか、
設計報酬はいくらで、何時支払うか等々です。

これらの事は普通に設計業務を行っている事務所にとっては当たり前のことです。
(免許証の提示は行っていませんでしたが・・)
しかしこれらをきちんとしていないことが多く、
その場合にトラブルが起こる事が多いことから、今回制度として決定されました。

もちろんきっかけはあの耐震偽装事件です。

この制度は施主さんにとって、
書面と共に必要な内容を説明してもらえる権利が確立したと思ってください。

ですので、どのような住宅の建て方をする時も、必ず説明を受けてください。

今回の改正を受けて、建築士の免許書も
A4サイズのものからカード型に変わる予定です。
(宅建主任者と同じようなシステムでしょうか)

しかしながら、整備が遅れているようで、
全員の建築士に行き渡るまでは時間がかかるようです。
ですので、しばらくはA4サイズの免許証を提示することになります。

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工務店の見積時価金額

建て主であるクライアントが住宅を建てる決心をし、設計者を選び、
打合せを重ね設計を完了し、見積もりのできる図面が出来上がる。

その段階で設計者の頭の中には、その土地に建つその住宅が頭の中で完成しています。

そして次にはその住宅を建てるのにどのくらいのお金が掛かるのかとなるのですが、
これを確定するのは実に難しいのです。

一般的に、設計者はこの段階で設計見積もりを作成するのですが、
この金額は最終最大で数割の誤差が生じることがあります。

例えば設計見積もりが3000万円だったとして、結果が4000万円になる時もありますし、
2500万円だったりすることもありますね。

これは住宅の一つ一つの要素がかなり「時価」となっていることが原因です。

この「時価」というのは一般的には高級なお寿司屋さんなどでよく目にするものですよね。

たとえば生のクロマグロのにぎり。
これはあまり収獲がなかった時はとても高くなり、豊漁の時は安くなりますよね。

これが住宅の場合、上にぎり寿司10000人前ほど注文しているようなものですので、
注文時の海や市場の状態により随分変わってしまうのです。

しかし、これが大量に仕入れる大手の回転寿司屋さんの場合どうなるでしょう。

大量にネタを買い入れるので、全体を安く、また均一に保つ事ができます。
それによりその大手のお店に行く場合は海や市場の事を考えなくても、
初めから金額が書いてあるので、安心して食事を楽しむ事ができますよね。

これは住宅でいえば、大手の住宅メーカーに例える事ができます。
大量に、それも均一な材料を買い入れているので、
その中の一つの住宅の価格は事前に確定する事が可能となります。

しかし、たまに行く回転寿司と違って、一生住む住宅の場合、
それで納得できるかということになりますよね。
建て主それぞれの考え方だと思いますが、
やはり寿司は回転寿司ではなくきちっと握って、という方の場合、
住宅の価格は「時価」となりますので、材料や時期を吟味する必要があります。

その場合、やはり「今日は良いネタが入ったよ」と旬で安い、
そして美味しいにぎりを薦めてくれるお寿司屋さんを選ぶのは当然ですが、
頼んだネタを「それは今良くないので食べないほうが良いよ」
とも言ってくれる板さんでなければなりません。

これは設計者選びで結構重要な要素だと思います。

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